[리버럴미디어=공소리 기자] 요즘 기업, 투자에 관심 있는 사람들, 외국인들까지 탐내는 땅이 바로 경기남부권역이다. 오산시는 그 중간에 자리하고 있다.
오산시의 도시발전은 비단 원치 않더라도 필연적으로 진행될 수밖에 없는 방향이다. 오산은 수원시, 용인시, 평택시, 화성시와 맞닿거나 인접해 있는 위치다.
특히 우리나라 대표 산업이자, 미래 핵심 먹거리인 반도체 클러스터가 가까운 용인시 처인구 이동·남사에 위치하게 된다.
앞으로 반도체 클러스터에서 종사할 사람들이 대거 인근에 이주할 전망인데 아직 처인구는 농업 위주 산간 지형으로 인근 도시는 용인 기흥 일부, 화성시 동탄2, 오산시이다. 실제로 국토교통부는 오산시에 공공주택지구를 선정했다.
이 밖에도 현재 거의 유일한 미래 먹거리인 반도체 중심은 경기남부권역으로 메가시티 조성도 논의되고 있는 사항이다.
이에 오산시는 도시개발과 변화에 대한 만반의 준비에 속도 내야 하는 시점에 놓였다.
오산시에 도시공사? 서론은 이어진다.
지자체 도시개발은 지자체에서 혹은 지자체에 있는 도시공사를 통해 진행하는데, 간단하게 말하자면 개발사업에서 오산시 참여는 20%가량이 법적 한계다. 그러나 도시공사가 있으면 51%까지 참여하고 이익금을 얻을 수 있다.
사실 오산시 도시공사 관련해 이미 여러 기사가 쏟아져 나왔기에 ‘오산시에 도시공사가 필요하다’라는 정치적인 주장과 앞서 다른 기사에서 다룬 내용은 삼가고 싶다.
오산 집행부는 도시공사 설립을 원하고, 오산시의회 민주당 의원들은 반대 혹은 보류하고 있어 도시공사 설립을 시작도 못하고 있는 실정이다.
도시공사 설립에 주저하는 이유는 공사의 방만 경영, 수익 적자 등을 꼽고 있다. 그런데 시의회는 견제·감시 기관으로써 모든 사업에 의결 및 감시를 할 수 있다. 또한, 공사는 반복적인 행정안전부의 경영 평가를 피해 갈 수 없다.
너무 많이 나온 이야기였다. 이제 본론을 말하자.
도시공사의 주 업무는 크게 2가지인데 이를 3가지로 분류해보면 ▲현 오산시설관리공단의 전 업무는 주로 대행사업으로 공영주차장, 주민 관련 시설, 수원도시공사의 경우 화장장 유지 관리 등이 있는데, 공공의 시설 대행사업으로 실익은 거의 없이 공익적 사업을 하고 있어 큰 흑자 상황이 거의 없다.
그리고 ▲공익성 개발과 ▲수익성 개발이 있다. 먼저 ▲공익성 개발은 낙후된 도시재생 등 시민의 안전과 사회적 비용 감소 등을 방지할 수 있는 사업이 대표적으로, 수익이 거의 나지 않아서 지자체가 나서지 않으면 민간에서 개발하지 않는 성격의 사업을 진행한다.
그럼 ▲수익성 개발은 도시개발을 위한 다양한 사업으로 도시를 발전 및 수익을 만들 수 있는 사업이다.
위 공익성/수익성 사업은 도시공사가 설립되어야 하는 이유로 꼽힌다.
수익성 사업, 남는 장사일까 위험일까?
도시개발 구조는 대개 최소 자본금 50억 이상 출자이면 REIT’s(이하 리츠, 부동산투자회사)와 PFV(프로젝트금융투자회사) 형태로 진행된다.
PFV 주주로는 공공기관, 민간업체, 펀드·리츠, 시공사 등이 있다.
지자체 개발사업에서 유리한 PFV는 개발사업과 자금대여에 제한이 없고, 공모 의무가 없으며, 기존 SPC(스페셜 페이퍼 컴퍼니)가 세제 혜택이 없는데 반해, 90% 이상 배당 시 법인세 비과세가 가능하다. 자금 차입도 제한이 없다.
PFV는 AMC(자산관리위탁)에서 위탁을 맡겨 진행한다. 개발 비용은 수분양자의 분양대금, 신탁회사의 수익권증서와 PFV의 토지위탁이 오간다. 또 금융기관(신탁회사)의 5% 이상 투자가 필요한데, 이는 대개 LH 등에서 자본 출자한다.
특히 공공성 개발인 도시재생(재개발사업)은 중앙정부, 주택도시기금, 경기도 지역개발기금 등 수혜 비용 기회가 많다.
또한 개발사업에서 주택도시보증공사(hug)의 투자 및 대출 보증이 대부분 이뤄지고 있고, 이 밖에도 출자전환(토지)으로 자본금이 들어가는 형태로 예상되는 자금 문제는 찾기 힘들다.
간단하게 보는 타 도시공사
최근 큰 도시개발 사업이 없던 A도시공사는 개발사업수익 매출액이 3억(설정 가정)으로 볼 때 매출원가는 2억으로 큰 이벤트가 없고, 마찬가지로 대행사업수익 매출액이 707억에 매출원가 544억으로 볼 때 대행사업은 수익적 메리트가 없어 보인다.
물론 큰돈의 흐름이 있는 수익성 개발사업이 진행될 때는 말이 다르다. 지난 B도시공사 PFV 참여에서 지분법이익금이 1912억 원(설정 가정), 그리고 PFV로부터 B도시공사는 배당금 1822억을 수령했다.
B도시공사는 이를 통해 단기금융상품 투자로 추가 이익을 본 후 그 중 1000억을 지자체에 배당금으로 지급했다. 우선주(투자 회수 선순위)로써 PFV 지분 참여했기 때문이다.
N줄 요약
요약 설명하자면, 도시공사는 3가지 성격의 사업으로 ▲대행사업은 공익적으로 흑자가 힘든 사업(오산시 현 시설관리공단의 전 업무)이고, ▲공익성 개발사업은 도시재생 등 공익적 목적으로 지자체가 나서서 개발할 수 밖에 없는 구조이며, 정부, 경기도 등에서 기금은 전달받아 비용 혜택을 볼 수 있는 점, ▲수익성 사업은 리츠나 PFV로 진행하면서 지자체 지분은 우선주로 투자금 선순위(선-중-후 순위 중)로 안전하게 배당받는 참여이며, LH 등의 자본출자가 필연적으로 이뤄진다.
결론
서두에서 말하다시피, 기업, 국내외 투자자 모두가 가장 관심을 두는 경기남부권. 필연적인 대한민국 경제 발전의 중심지에서 물리적으로 중심에 위치한 오산시가 개발을 피해 갈 수 없다. 상상 이상의 메가시티의 중심지로 발전할 수 있다.
그리고 공공의 이익을 위한 개발은 도시공사의 사업 구조를 빌리지 못하면 감당할 수 없다고 보인다.
낙후된 지역은 재개발하지 않으면 물리적, 범죄적 안전 문제 등 다양한 문제를 낳아 시민에게 위협이 되고 사회적비용은 더 들 수밖에 없다.
그리고 오산의 개발 계획이 효용성 있게 진행된다면, 낙후지역재생, 구도심재생 등 도시 전체의 균형적 발전으로 이어지도록 개발에 박차를 가해야 한다. 난개발이 아니라 시대 흐름 속에 도태되지 않고 지속가능한 발전을 위한 도시 균형이다.
도시가 바로 서는 것은, 시민 삶의 풍요와 균형을 위함이다. 매력적인 지역, 정주할 가치가 있는 지역, 삶과 일상에 윤택한 환경, 우리가 살아갈 곳이다.
오산시 국회의원 당선인의 공약을 보면, 오산시가 선두로 AI 클러스터를 유치해 도시의 매력과 위상을 높이고, 오산의 변화로, 시대를 선두 해 시민에게 선사하고픈 약속이 아닐까, 해석되는데 이 같은 오산이 되려면 도시라는 텃밭을 제대로 설정할 수 있어야 한다.
막연한 줄다리기는 이제 더는 보기 싫다. 인류 최대의 혁신 시대에서 당장이라도 대책과 준비를 모색해도 모자란 판국이다. 선택지 없는 지형적 조건 때문이더라도, 우린 발전의 중심에 처했다.
잠도 설칠 만큼 기획과 고민과 의논과 공부해도 모자란다. 제발 그러한 고민과 공부와 결단의 의무가 있다면 속도 내어 의무를 다하길 바란다.
